Imóveis como Investimento

“Em Miami, Ron Shuffield prevê que uma oferta limitada de áreas, somada a uma demanda alta dos baby boomers e de estrangeiros prolongará o boom no mercado imobiliário indefinidamente”. Essa foi parte de uma reportagem do The New York Times, em março de 2005. Claro, era também o pensamento de grande parte da população dos EUA na época, quando se acreditava que os preços dos imóveis sempre subiriam.

Ao mesmo tempo, o agora Nobel de Economia, Robert Shiller, avisava sobre uma bolha imobiliária nos EUA.

Aqui no Brasil, de acordo com a FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 12,7% em 2013, leve desaceleração à alta de 13,7%, registrada em 2012, mas mais um ano
de incremento de preços bastante acima da inflação.

Em meados do ano passado, durante sua passagem pelo Brasil, Robert Shiller foi muito claro a respeito da existência de uma bolha imobiliária no país e esse ano, em uma entrevista, disse que se sentia como nos EUA, em 2005.

Realmente temos observado a explosão desse setor com a falácia do déficit habitacional, o que impulsionou os retornos aos investidores e compradores de imóveis. Como eles obtinham retornos cada vez melhores, a profecia foi se auto-alimentando e crescendo, fazendo com que todos quisessem participar.

O cenário hoje é bem mais realista para os imóveis, com grandes construtoras reportando prejuízos seguidos e um número maior de devoluções de imóveis vendidos.

Começamos a ver placas de “vende-se” por toda a cidade, embora em números não alarmantes ainda. Mas essa é a primeira dica: primeiro a liquidez do setor diminui, como aconteceu na Espanha e nos EUA. Logo em seguida, vem o ajuste de preços.

Claramente não vemos a situação do Brasil como uma bolha sem proporções. Para começar, os bancos brasileiros são mais cautelosos ao conceder empréstimos aos futuros proprietários. Enquanto nos EUA era mais fácil comprar uma residência do que alugar uma – já que os proprietários exigiam uma documentação mais rígida dos possíveis inquilinos – aqui no Brasil é o contrário.

Também sabemos que o governo apoia o setor, principalmente o de imóveis para a baixa renda, com os grandes bancos (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal) financiando os compradores a juros baixos (e inadimplência
alta).

Há alguns anos, os compradores e inquilinos não tinham vez: ou aceitavam os preços ou perdiam o negócio, já que havia uma fila enorme de potenciais investidores/inquilinos dispostos a pagar o preço pedido. Estamos vendo essa balança pender para o outro lado agora, onde os preços dos imóveis à venda estão baixando e os proprietários de imóveis não estão conseguindo repassar a alta da inflação aos contratos de aluguel.

Os preços de imóveis no Brasil não estão tão altos quanto os dos Estados Unidos, em 2005, apesar de um exagero em alguns setores e cidades brasileiras. A maior parte dos especialistas espera um mercado estável esse ano, sem grandes mudanças.

Uma boa alternativa aos que gostam de investir em propriedades é alocar parte do capital em fundos imobiliários, que proporcionam diversificação. A contratação de gerentes com experiência no setor poupa os investidores de ter que alugar a propriedade, cuidar dela, tratar com o síndico, etc.

Não estamos mais recomendando a aquisição de imóveis aos nossos clientes, coisa que fizemos desde 2005. O momento demanda cautela, simplesmente pela assimetria dos retornos (retorno menor para um risco maior). Caso o investidor busque uma proteção contra a inflação com risco baixo, nossa melhor recomendação são os títulos do governo
de curto-prazo indexados ao IPCA.

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